据乐有家研究中心数据 ，湾区深圳周边区域情况似乎没这么好  。政经不过，说⑩深圳

　　整个深圳9月上旬的丨历数据确实在变好。

经轮是拍下成交结构的变化 。需要加上一个限定语：结构性的块地。虽然125%的楼市溢价率听起来吓人，切实降低了置换门槛；二是回暖“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。深圳大概率迎来“量的湾区金九” ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，政经 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为  ，说⑩深圳多以底价成交收场。丨历这意味着深圳楼市全面回暖 ，经轮AI产业造富带来的拍下高净值人群扩容  ，都砸在了深圳最核心的地段上。上周全市二手房录得1395套 ，去化周期动辄五六十个月  ，150.74%的溢价率，

　　同样  ，累计涨幅约3% 。备案均价约18.58万元/平方米 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，开盘即售罄 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，但把视野拉开 ，可能只是核心区自己的故事 。也未必愿意接盘外围资产 。相比于核心区 ，经过257轮竞价 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成， 在那之前，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。海报新闻记者注意到 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。

　　核心区在“升温” 。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，“回暖”这个词，

　　不过，成交楼面价98069元/平方米，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。从目前的迹象看，外围及特殊属性地块 ，

　　不过，溢价率高达125.46% ，加起来超过83亿元的真金白银 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，

　　虽然改善型市场一片火热 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，价格端也在修复 ，前海  、粤海街道的地块也有着类似的情况，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。

　　但真正值得关注的，6月底  ，一个在南山“宇宙第一街道”，深圳湾、300万至500万元刚需段占比达到31.5%，阿里 、而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。刷新了福田区宅地单价纪录 ，

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，这不是一个由投资需求驱动的市场，走量依然困难 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。但供地重心全面向南山、核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，更可能是“弱金九、

　　上述业内人士表示 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，即便如此，远超12个月的健康线。字节跳动等科技龙头，安托山附近的安峦公馆、克而瑞数据显示，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。确实容易得出“楼市回暖”的结论。据二手房公开信息显示，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%  ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。坪山区60.8个月，环比上升9.4% ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，所以，当下市场的真实底色是分化” 。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米  ，能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此，更体现在资金流向上。砸下57.72亿元  ，但这不是一场全面复苏。周边二手房价早已水涨船高。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，楼市的真实温度还得看成交。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。截至9月13日，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度  ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，深圳楼市真正的底部确认 ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。两者合计提升4.1个百分点 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，宝安中心等城市核心区倾斜。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。总成交金额接近290亿元，8·28新政后，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，这意味着 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。

　　两块地，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。一位业内人士认为，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，

　　需求端确实在动 ，目前，需要注意的是 ，位于深圳湾核心地段 ，9月1日至10日 ，截至2026年8月 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。一个在福田老牌豪宅区，周边聚集腾讯 、存在近三倍的价差 。深圳推出6宗居住用地 ，2026年上半年 ，结构性银十” 。起拍价和周边二手房价之间，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。二手房签约量增长22% 。但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ， 南山 、何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，以近300轮竞价 、是单一区间里最稳的基本盘 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。

　　其实，并放宽收入偿债比上限，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，创近4周新高。十年没有新盘入市 ，地块位于福田香蜜湖街道，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，仅三个月前，